Bouwen voor de Middeninkomens

De gemeenten Waalwijk, Heusden en Loon op Zand bundelen hun krachten om de woningmarkt 'Midden Langstraat' weer in beweging te krijgen. Op 6 oktober jongstleden vond daarom de bijeenkomst 'Sleutels voor een woningmarkt die op slot zit' plaats in het RKC stadion, georganiseerd door Gerrichhauzen en Partners. Op de bijeenkomst is besloten om een of meer sleutelprojecten verder uit te werken met huurwoningen voor de middeninkomens. De gemeenten hebben alle betrokken partijen, zoals de corporaties, bouwers, beleggers en makelaars opgeroepen om mee te denken en werken aan deze projecten. Met het bouwen voor de middeninkomens komt beweging in de woningmarkt, is de stelling.

Aan het eind van de middag hebben partijen zich ook echt aangemeld. Met hen wordt verder onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor een coöperatieve woningvereniging, met huurders/leden. Ook de verschillende financieringsmogelijkheden gaan uitgezocht worden, waarbij beleggers mogelijk vermogen inbrengen en gemeenten nadenken over financiële steun. Verder heeft het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) toegezegd mee te werken aan het uitdenken en opzetten van nieuwe financierings-constructies. Deze projecten moeten leiden tot geschikte woningen voor de groep die klem zit in de huidige woningmarkt: de (lage) middeninkomens.

Regionale samenwerking
Naast de samenwerking tussen Waalwijk, Heusden en Loon op Zand op het gebied van werkgelegenheid, bereikbaarheid, sociaal-maatschappelijke voorzieningen en recreatie vindt ook regionale afstemming plaats voor verbetering van de woningmarkt 'Midden Langstraat'. Hierbij wordt rekening gehouden met de diversiteit in sfeer, behoefte en het woonmilieu binnen dit gebied. De huidige tijd van recessie, gewijzigde regelgeving, aangescherpte hypotheeknormen en een verminderd consumentenvertrouwen vraagt om maatregelen van gemeenten en partners om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Wethouder Broeders van de gemeente Loon op Zand hield een vlammend betoog waarin de intensieve samenwerking van de drie gemeenten nader toegelicht werd: afstemming van de grote bouwlocaties, het bieden van een gevarieerd aanbod en vooral consumentgericht bouwen. 'Een doorbraak in het denken en doen naar consumentgericht handelen,' aldus wethouder Broeders. Zijn collega wethouder Buijs van de gemeente Heusden plaatste de woningmarkt in een groter kader: 'Om de arbeidsmarkt op peil te houden moeten we bouwen voor de werknemers, waaronder ook de lager geschoolde werknemer en de arbeidsmigranten. Daarnaast willen we ook bouwen voor starters en jonge huishoudens'. Wethouder Van Dongen uit Waalwijk benadrukte de samenwerking met de drie gemeenten maar ook met alle bij het wonen betrokken partijen. 'In deze tijd van doorlopende recessie moeten we met z’n allen nadenken hoe we met creatieve oplossingen de woningmarkt weer in beweging kunnen krijgen'.

Kiezen voor de middeninkomens
Door nieuwe regelgeving per 1 januari 2011 zijn huishoudens met een inkomen vanaf € 33.000 aangewezen op de markt van vrije sector huur en koop. Het is met name de groep met een inkomen tussen € 33.000 en € 43.500 voor wie een probleem ontstaat. Er zijn niet voldoende goedkope koopwoningen en de vrije sector huren liggen vaak te hoog. Deze groep middeninkomens speelt echter een belangrijke rol in de verhuisketen. Zij lijken de sleutel tot beweging in de woningmarkt. Tijdens de bijeenkomst is daarom door gemeenten, beleggers, corporaties, consumentkenners en projectontwikkelaars/ bouwers ingezet op het zoeken van oplossingen voor deze groep.

'De sleutel van het slot op de woningmarkt zit in het midden,' aldus Rene van Genugten van de Woonbond. Hij benadrukte hierbij dat het om mensen gaat en niet alleen om getallen zoals het jaarinkomen en de huur die daarmee betaald kan worden. De groep is gedifferentieerder en niet iedereen kan een huur van meer dan € 650 per maand betalen.

Coöperatieve woningvereniging en slimme arrangementen
Mogelijke oplossing voor het woningprobleem van de middeninkomens is het inrichten van een coöperatieve woningvereniging in Midden Langstraat. Bij een coöperatieve woningvereniging zijn de huurders mede-eigenaar en investeerder. 'Geld verdienen is geen doelstelling,' aldus Paul Trumpie van de coöperatieve woningvereniging 'Samenwerking' uit Amsterdam Zuid, 'maar toch wordt jaarlijks rendement op de aandelen, de investering, uitgekeerd aan de leden'. Volgens Trumpie is het goed mogelijk dat een coöperatie mogelijk een sleutel is voor de middeninkomens.

Beleggers, gemeenten, corporaties en projectontwikkelaars/bouwers kunnen een positieve bijdrage leveren aan de realisatie van slimme woonarrangementen voor de middeninkomens. Denk hierbij aan investeringen, procesbegeleiding, beheer en doelgroepgericht bouwen. Richard Luigjes van SVn deelde zijn ideeën waarbij investeerders vermogen inleggen en de huurders in de coöperatie bijdragen. Naast creatieve regelingen voor koop is er nu ook het onderzoek naar investeringsopties voor huurwoningen voor de middeninkomens.

De komende periode onderzoeken bovengenoemde partijen of het haalbaar is om enkele concrete projecten op te starten. Wethouder Van Dongen wijst Landgoed Driessen aan als locatie waar een of meer sleutelprojecten een plek kunnen krijgen: 'Het moet wel volume hebben en niet een eenmalig incident zijn'. Vanuit de beleggers kwam de aanvulling:'Begin met 25 woningen, realiseer dit en ga van daaruit verder.' Ook in Heusden zijn locaties mogelijk: 'Volgende week kunnen we locaties bekend maken,' aldus wethouder Buijs. Op korte termijn zijn er nog geen concrete locaties te geven maar Loon op Zand is bereid om mee te doen in het onderzoek naar coöperatieven. 'Wij willen ook meebewegen in de grondexploitatie, maar dan wel met de juiste bouwers die woningen bouwen tussen € 140.000-160.000 of € 500-650 huur.' Een concrete uitnodiging aan bouwers van wethouder Broeders.

De sleutelbijeenkomst heeft veel ideeën opgeleverd. En het blijft niet bij ideeën. Eenieder die zich tijdens de bijeenkomst aangemeld heeft, wordt op korte termijn weer uitgenodigd. We gaan aan de slag, we gaan onderzoeken, meer sleutels bedenken, uitwerken en bouwen. Het gaat om beweging in de woningmarkt en oplossingen voor een doelgroep die klem zit; de middeninkomens.

Gerrichhauzen en Partners begeleidt de drie gemeenten bij de regionale samenwerking woningmarkt Midden Langstraat. GenP heeft de woningmarktanalyse Midden Langstraat opgesteld en geadviseerd over de afstemming van de vier grote woningbouwlocaties. In aansluiting hierop wordt een monitor opgezet om de beoogde beweging in de woningmarkt te monitoren en worden alle overige locaties onder de loep genomen.

Informatie:
Voor meer informatie kunt u terecht bij Angela van Velden.