Staatssteun en heroverwegingen: een evenwichtige woningmarkt ten koste van de investeringscapaciteit in de sociale sector?

De volkshuisvesting in Nederland bevindt zich in roerige tijden; de mogelijkheden van corporaties worden ingeperkt door de Europese Unie en de ambtelijke werkgroep Wonen heeft vijf scenario’s voor de heroverwegingen opgesteld die tot 2015 moeten zorgen voor € 2,5 miljard bezuinigingen in de sector wonen. Een bezitsbelasting, koppelen van de huren aan de woz-waarde en een huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven de toelatingsgrens zijn voorname onderdelen in deze scenario’s.

Positie bepalen
Duidelijk is dat de kaders van corporaties zullen veranderen, maar onduidelijk is welke maatregelen nu het meest waarschijnlijk zijn. Doel van deze notitie is het verkennen van de gemeenschappelijkheden in de scenario’s, beschikking en politieke discussie. Gerrichhauzen en Partners kan corporaties helpen positie en koers te bepalen in de nieuwe realiteit, door het evalueren van de ondernemings- en vastgoedstrategie en het ondersteunen van bestuur, organisatie en toezicht.

De maatschappelijke rol van corporaties
Corporaties vervullen een voorname rol in de ruimtelijke ontwikkeling en leefbaarheid van steden en dorpen, zeker in gebieden waar de druk op de woningmarkt minder wordt door de afnemende groei van het aantal huishoudens. Dat beperkingen voor corporaties aan de bovenkant van de markt kunnen zorgen voor een afname van investeringscapaciteit in de sociale sector lijkt bovendien niet bij alle partijen te zijn doorgedrongen. Dit nog los van de paradoxale welvaarteffecten die de bezuinigingen veroorzaken door een daling van de woningprijzen van 8% tot 13%. Een afname van de algemene welvaart door bezuinigingen van de overheid zal namelijk zorgen voor een afname van de bestedingen, waardoor de BTW inkomsten voor de overheid zullen dalen.

Uitwerking van de maatregelen
Hoewel een aantal corporaties bezwaar heeft aangetekend tegen de beschikking in Brussel, is duidelijk dat de beschikking in grote lijnen overeind zal blijven. Belangrijke onderdelen van de beschikking zijn de toelatingseis van 90% inkomen van huishoudens tot € 33.000,- en het vervallen van de financieringsvoordelen voor huurwoningen boven de huurgrens. Hoewel deze en andere eisen aan corporaties relatief eenzijdig zijn opgelegd, geldt dat niet voor alle maatregelen in de scenario’s van de ambtelijke werkgroep wonen. De verkiezingsprogramma’s bezien lijkt in Den Haag het idee te bestaan dat het vermogen van corporaties eenvoudig te “grijpen” is en ingezet kan worden voor besparingen op andere rijksdossiers. Dit “grijpen” van het corporatievermogen blijkt in de praktijk echter juridisch niet zo eenvoudig te zijn, waarschijnlijker is het instellen een extra heffing. In de scenario’s van de ambtelijke werkgroep wordt de bezitbelasting gebruikt om de extra inkomsten van corporaties door hogere huren terug te voeren naar de staat. Deze bezitsbelasting zal echter voor alle huizeneigenaren gelden, waarbij

Sturen in roerige tijden
Hoewel over de motieven en de uitwerking nog gediscussieerd wordt, is duidelijk dat de context waarbinnen corporaties handelen zal veranderen. De heroverwegingen na de verkiezingen zullen echter naar alle waarschijnlijkheid niet zorgen voor een totaal andere realiteit en bedrijfvoering van corporaties, maar een nieuwe realiteit met nieuwe én oude regels en strategieën.

Onderdelen hiervan zijn:

Een administratieve of juridische splitsing van het sociale– en het marktvastgoed. Indien een juridische splitsing wordt doorgevoerd biedt dit zelfs kansen voor het inbrengen van de gehele verkoopportefeuille in dit marktbedrijf, mogelijk met participatie van een belegger. Hierdoor zouden inkomsten naar voren geschoven kunnen worden. Deze strategie is echter minder kansrijk als de heroverwegingen leiden tot fiscale veranderingen in het wonen en de hiermee samenhangende dalende woningprijzen; beleggers houden nu eenmaal niet van onzekerheden en risico’s. Deze splitsing van het woningbestand kan op een statische (bepaalde woningen) of op een meer dynamische wijze bij toewijzing. Het mengen van bewonersgroepen blijft dan ook mogelijke, maar zal via het administratief dan wel juridisch scheiden van de woning moeten worden bewerkstelligd als het niet past binnen de toelatingseisen.

De beschikking van de EU heeft voornamelijk betrekking op de ontwikkeling van nieuwe woningen, het bestaande bezit kan gedurende de looptijd van de lening hetzelfde gefinancierd blijven. Bij herfinanciering en nieuwe ontwikkelingen zal moeten worden onderbouwd of het gaat om sociale woningen of marktwoningen, borging van het WSW is alleen toegestaan voor de woningen onder de huurgrens en een gedeelte van het maatschappelijk vastgoed.

De toewijzingssystemen zullen moeten worden aangepast aan de toewijzingseisen van de beschikking: 90% van de huishoudens met een inkomen onder € 33.000,-. Er zal een interne controlecyclus moeten worden opgezet om te monitoren in hoeverre de corporatie voldoet aan de toewijzingscriteria.

De bedrijfslasten van corporaties zullen toenemen, met name door de in alle scenario’s voorkomende bezitsbelasting en additionele administratieve processen. Ook in het recent uitgebrachte rapport van de Studiecommissie belastingsstelsel wordt deze bezitsbelasting of verhoging van het eigenwoningforfait als reële optie beschouwd. Als deze bezitbelasting jaarlijks ongeveer dezelfde inkomsten over de koopwoningen (dus exclusief de huurwoningen) moet realiseren als de overdrachtsbelasting, wordt uitgekomen op een bedrag van circa € 500,- per woning per jaar. Corporaties zorgen op deze wijze voor additionele inkomsten van de overheid, ongeveer 1 miljard per jaar. Hier tegenover staan de veronderstelde hogere huurinkomsten voor corporaties, die een deel van dit bedrag compenseren.

Steeds vaker zullen gebiedsontwikkelingen plaats moeten vinden met niet-geborgde financieringen. Private financiers kijken daarbij voornamelijk naar de potentie van de locatie, waarop de risicotoeslag zal worden aangepast. Steeds vaker zal er sprake zijn objectfinancieringen, de kasstromen van het vastgoed zijn het uitgangspunt. De commerciële banken hanteren daarbij veelal een uitpondscenario en hebben een voorkeur voor korte looptijden en een relatief hoge jaarlijkse aflossing. Daarnaast zullen corporaties meer eigen vermogen in moeten brengen, gedacht moet worden dat circa 50% van de marktwaarde in verhuurde staat kan worden geleend.

Raden van Toezicht zullen moeten toezien op een transparante bedrijfsvoering in deze nieuwe situatie. Dit vergt een verdere professionalisering van de Raden van Toezicht.

Wat biedt GenP
Ondernemings- en vastgoedstrategieën zullen tegen het licht van deze nieuwe realiteit gehouden moet worden. De bedrijfsvoering en toezicht zullen hierin mee moeten gaan. Gerrichhauzen en Partners volgt de ontwikkeling in de woningmarkt en de corporaties nauwgezet en kan het bestuur en toezicht van corporaties helpen een koers te bepalen in deze roerige tijden.