Een locatie-ontwikklbedrijf voor woningcorporatie de Vijf Gemeenten in samenwerking met OPP
De vijf gemeente is een relatief kleine woningcorporatie en grote ambitie om door ontwikkeling van
aanzienlijke woningaantallen de leefbaarheid in de Bommelerwaard op peil te houden. Om deze ambities op eigen kracht vol te houden
bleek steeds lastiger. De financierbaarheid van de ontwikkelopgave kwam onder druk te staan. GenP onderzocht mogelijkheden voor DVG
om zonder in te leveren op kwaliteit de ambities te realiseerbaar te houden. GenP heeft, na grondig onderzoek van de grond- en
ontwikkelprotefeuille, contact gelegd met OPP om de mogelijkheid van een apart locatieontwikkelbedrijf te onderzoeken. Vervolgens
is in hoog tempo gewerkt aan het nieuwe bedrijf, dat sinds begin oktober 2009 volledig operationeel is. GenP heft tijdens dit
traject de projectleiding verzorgd.
1.
Hoe is de samenwerking met OPP tot stand gekomen en hoe is die ervaren? Waarom heeft u voor OPP gekozen?
Wij zijn in contact gekomen met OPP naar aanleiding van een verkenning van onze grondportefeuille door Gerrichhauzen en Partners. Wij vonden het prettig, dat OPP geen relatie heeft met uitvoerende of ontwikkelende partijen en zij zich uitsluitend op de grondexloitatie richt. Ook de samenwerkingsvorm, waarbij de verliezen gedeeld worden en extra winsten hoofdzakelijk aan ons, konden wij waarderen. Daarnaast was er gewoon een goede ‘click’: gewoon hard aan het werk gaan en elkaar al snel goed kunnen vertrouwen.
2.
Wat is er sinds de eerste contacten gebeurd? Wat was het tijdspad en wat is de huidige stand van zaken?
Ik geloof, dat de eerste contacten ergens maart vorig jaar werden gelegd. Na enig aftasten over en weer hebben wij op 28 mei de intentie-overeenkomst gesloten. Daarna startte het haalbaarheidsonderzoek. Vervolgens is veel werk verzet om de belangrijkste projecten uit onze portefeuille te analyseren, risico’s in beeld te brengen, noem maar op. Dit heeft geresulteerd in voorstellen om een rechtspersoon, in dit geval een cv-bv-constructie, op te tuigen. De samenwerkingsovereenkomst waarin dit geregeld wordt, is 17 december jongstleden ondertekend. In de loop van februari worden de cv en de bv opgericht. Inmiddels is de financiering geregeld en dat ondanks het grimmige economische klimaat.
1.
Hoe is de samenwerking met OPP tot stand gekomen en hoe is die ervaren? Waarom heeft u voor OPP gekozen?
Wij zijn in contact gekomen met OPP naar aanleiding van een verkenning van onze grondportefeuille door Gerrichhauzen en Partners. Wij vonden het prettig, dat OPP geen relatie heeft met uitvoerende of ontwikkelende partijen en zij zich uitsluitend op de grondexloitatie richt. Ook de samenwerkingsvorm, waarbij de verliezen gedeeld worden en extra winsten hoofdzakelijk aan ons, konden wij waarderen. Daarnaast was er gewoon een goede ‘click’: gewoon hard aan het werk gaan en elkaar al snel goed kunnen vertrouwen.
2.
Wat is er sinds de eerste contacten gebeurd? Wat was het tijdspad en wat is de huidige stand van zaken?
Ik geloof, dat de eerste contacten ergens maart vorig jaar werden gelegd. Na enig aftasten over en weer hebben wij op 28 mei de intentie-overeenkomst gesloten. Daarna startte het haalbaarheidsonderzoek. Vervolgens is veel werk verzet om de belangrijkste projecten uit onze portefeuille te analyseren, risico’s in beeld te brengen, noem maar op. Dit heeft geresulteerd in voorstellen om een rechtspersoon, in dit geval een cv-bv-constructie, op te tuigen. De samenwerkingsovereenkomst waarin dit geregeld wordt, is 17 december jongstleden ondertekend. In de loop van februari worden de cv en de bv opgericht. Inmiddels is de financiering geregeld en dat ondanks het grimmige economische klimaat.
3.
Kunt u iets vertellen over het plan, de financiering, de deellocaties, aantal woningen, fasering, looptijd etc.?
De essentie is, dat een groot aantal van onze grondposities worden ondergebracht in het nieuwe bedrijf, zeg aar de cv. Het nieuwe bedrijf is een 50/50 joint-venture tussen DVG en OPP. OPP brengt eigen vermogen in. De grondportefeuille van de cv wordt voor 70% gefinancierd met vreemd vermogen. Hierbij is uiteraard ook rekening gehouden met alle kosten die nog gemaakt zullen moeten worden voor verdere planontwikkeling en kosten voor bouwrijpmaken en dergelijke. De opgave waarom het gaat omvat locaties voor bijna vijfhonderd woningen in een mix van ongeveer 40% sociale huur- en koopwoningen en het overige deel marktwoningen. De planning is op dit moment dat op die manier de laatste woningen zo rond 2020 worden opgeleverd. Uiteraard kunnen ook nieuwe projecten in dit verband worden opgepakt.
4./5.
Hoe is de band met de gemeente, speelt die hierbij nog een rol?
Wat zijn de toekomstplannen van De Vijf Gemeenten?
Ja, uiteraard is het van groot belang om een goede relatie te onderhouden met je belangrijkste stakeholders. DVG is actief in de gehele Bommelerwaard en daar heb ik te maken met twee gemeenten, Zaltbommel en Maasdriel. In de structuur van de samenwerking met OPP die we hebben gekozen, hebben we rekening gehouden mety deze situatie. De CV die we nu optuigen heeft als werkgebied het grondgebied van de gemeente Zaltbommel. Als die goed op de rails staat gaan we onderzoeken of we ook voor het grondgebied van de gemeente Maasdriel een cv kunnen optuigen. De constructie is flexibel. Eventueel kan de gemeente natuurlijk ook participeren!